Марцін Куксіновіч: «Кредитування ОСББ — мінімальний ризик, і нас не треба переконувати, що це потрібно робити»
Про особливості розвитку ОСББ в Україні та перспективи їх кредитування з «Україною Комунальної» поділився перший заступник голови правління ПАТ «КРЕДОБАНК» (входить в PKO BP Group) Марцін Куксіновіч.
«Україна Комунальна» вже знайомила своїх читачів із тим, як розвиваються ОСББ в європейських країнах. Для України показовим є досвід Польщі, оскільки, переживши в 1995 році приватизацію житлового фонду, житлові товариства — спільноти мешканьові — взяли на себе зобов’язання по благоустрою та модернізації житлових будинків радянської забудови.
Польські ОСББ успішно залучають кредити на проведення капітальних ремонтів житлових будівель. Варто відзначити, що сегмент такого кредитування дуже розвинений в Польщі. Один з найбільших банків Центрально-Східної Європи — РКО Bank Polski SA — на протязі багатьох років здійснює кредитування об’єднань власників житла, і сьогодні контролює близько 90% цього ринку.
В період 2005—2011 років PKO видав понад 30 тис. кредитів для польських ОСББ. Тепер банк має намір розширювати свою діяльність на сході. Зокрема, в планах PKO кредитувати українські об’єднання. Про особливості розвитку ОСББ в Україні та перспективи їх кредитування з «Україною Комунальної» поділився перший заступник голови правління ПАТ «КРЕДОБАНК» (входить в PKO BP Group) Марцін Куксіновіч.
— Чому для ПАТ «КРЕДОБАНК» є привабливим український ринок? Як виникла ідея кредитування ОСББ?
По-перше, у нас є досвід аналогічної роботи в Польщі, який говорить про те, що це дуже привабливий сегмент ринку. За оцінками IFC («У.К.» — Міжнародна фінансова корпорація, входить до групи Світового Банку), його обсяг становить 50 мільярдів доларів. Не так давно стан багатоквартирного житлового фонду Польщі був ідентичним українському. Ми всі знаємо всесвітньо відомого «архітектора», роботи якого можна побачити у всіх країнах колишнього радянського табору — це житлові будинки, які є спадщиною комуністичної епохи. Такі будинки погано опалюються, є старими і перебувають у катастрофічному стані.
Але іншого житлового фонду для людей у нас немає. Зараз практично весь житлофонд Польщі був модернізований і утеплений. Нам часто кажуть: «Не може бути, щоб це була будівля старої забудови. Нас поляки обманюють і показують будинки не після реконструкції, а нові!» Але, як раз завдяки програмам кредитування, польські житлові товариства («У.К» — спільноти мешканьові) залучили кредити на утеплення фасадів, заміну вікон на металопластикові, встановлення нових опалювальних котлів і розподільників тепла.
— Які програми та послуги для ОСББ ПАТ «КРЕДОБАНК» реалізує сьогодні?
Перша програма, за якою ми зараз працюємо з ОСББ, називається «Пакети та рахунки». Друга програма, нажаль, на даному етапі тільки ініціатива, яка в майбутньому переросте в спільну роботу з IFC з кредитування ОСББ. Ці наміри будуть реалізовані, як тільки відбудуться відповідні зміни в українському законодавстві. Ми вже знаємо, що надання позик для житлових об’єднань несе мінімальні ризики, і нас не треба переконувати в тому, що це можна і потрібно робити.
— Де об’єднання може взяти кошти на погашення кредиту? Як це відбувається в Польщі?
У платіжці, яку отримує мешканець на оплату послуг ЖКГ, крім суми за комунальні послуги, є рядок «внески ремонтного фонду». У Польщі ОСББ сплачує внески в два фонди. Перший — операційний, куди акумулюються кошти на прибирання території, вивіз сміття тощо. І другий — ремонтний. Члени ОСББ приймають рішення про залучення позики.
Таке рішення приймається більшістю голосів, а мешканці, проголосувавши проти, все одно повинні підкоритися рішенню зборів і платити по кредиту. Фінансові зобов’язання кожного мешканця розподіляються пропорційно квадратним метрам, якими він володіє. Тобто, якщо ОСББ залучило кредитні кошти, кожен член об’єднання щомісяця платитиме на кілька злотих більше.
— Що очікує мешканців, які все-таки відмовляються добровільно сплачувати кошти на погашення позики?
У цьому випадку правління ОСББ подає до суду і, згідно з його рішенням, до неплатника приходять колектори, які стягують необхідну суму. Якщо у мешканця немає коштів, тоді його квартира може бути продана, а людина відселена. Але це дуже крайній випадок.
— Чому? Чим пояснюються така масова своєчасна оплата?
Посудіть самі: люди при прийнятті будь-якого рішення керуються або емоціями, або у них є грошова мотивація. Мешканці залучають позикові кошти на капітальний ремонт будинку з метою економії. А саме, що відбувається: їм доведеться платити більше внесків в ремонтний фонд, щоб покрити кредит, але, в той же час, у мешканців зменшується сума на оплату теплової енергії в результаті, наприклад, утеплення фасаду. Тобто, у них зменшується рівень споживання ресурсів і енергії. При цьому скорочення енерговитрат в будинку відчувається відразу ж після проведення модернізації. Виходить, що користі від такого кредиту значно більше, ніж необхідно затратити на його погашення. Тому за дев’ятирічний досвід роботи PKO з кредитування ОСББ тільки один кредит був прострочений. Але люди — це завжди люди, і, звичайно, в якомусь ОСББ завжди знайдеться одна-дві людини, які не платять за кредитом. Але це одиничні випадки, які не заважають об’єднанням, де більшість мешканців платять регулярно, погасити кредит. Крім того, у Польщі діє програма, згідно з якою, якщо ОСББ на 25 відсотків знижує енерговитрати, то мешканці можуть вимагати компенсацію за кредитами у держави.
— Розкажіть детальніше про умови кредитування ОСББ.
Позики на капітальний ремонт житлового будинку можуть видаватися на 5—10 років. Втім, довгостроковий кредит розрахований на 20 років. Ризики банку при такому кредитуванні практично відсутні. У цих кредитів немає, висловлюючись лексикою фінансистів, «поганого портфелю», тобто, немає прострочень по кредитах. За прострочення все ж передбачена пеня, як для стандартного клієнта.
У Польщі на ринку банківських послуг діє в основному змінна процентна ставка. В Україні це поки не настільки поширене, тут ринок працює за фіксованими ставками. Як відомо, змінна ставка складається з базової ставки, яка змінюється в залежності від вартості ресурсів на міжбанку та маржі банку, яка складає скажімо 2,5%. В якості базової PKO використовує ставку Libor («У.К.» — під її розмір іноземні банки беруть грошові ресурси один у одного). Таким чином, наш клієнт має всі шанси платити менше, за умови зниження базової ставки. У Польщі вартість кредиту не перевищує 7—12% річних.
— Тобто, в Україні банки не видають кредити ОСББ саме через те, що вони працюють за фіксованими ставками?
Ні, в Україні є змінна відсоткова ставка по кредитах. Але, проблеми, пов’язані з фіксованою прибутковістю полягають у наступному: якщо ми видаємо кредит за фіксованою ставкою, то ставка рефінансування (базова) буде дорівнювати вартості депозиту. Таким чином, якщо взяти українські депозитні ставки — вони в районі 20% — і відсоток банківської маржі (близько 2,5%), то виходить, що ставка по кредитах для ОСББ склала б як мінімум 22,5%. Не варто забувати, що, якщо українські ОСББ зможуть залучати такі кредити, то всі члени об’єднання повинні будуть його погашати. Однак з такою відсотковою ставкою це буде досить важким фінансовим навантаженням для кожного мешканця.
— В Україні готується до розгляду в парламенті новий закон, яким передбачається врегулювати діяльність ОСББ. У розробці документа брали участь IFC, а також іноземні юридичні компанії. Його прийняття забезпечить ті зміни українського законодавства, яких ви очікуєте?
Прийняття такого закону автоматично відкриє український ринок кредитування ОСББ.
— Ви хочете сказати, що з прийняттям закону, Нацбанк України перестане відносити ОСББ в категорію позичальників з високим ступенем ризику?
Я б не сказав, що цей закон вплине на Нацбанк. Швидше, це створить законодавчі передумови для самих ОСББ залучати кредити. Мова йде про норми цього законопроекту, якими вводиться обов’язкове членство в ОСББ усіх мешканців у будинку. Це буде означати, що всі члени об’єднання будуть підкоряться рішенню загальних зборів. А коли люди самі приймають рішення про впорядкування власного будинку, їм знадобляться кошти, які можна залучити у вигляді позики. І всі мешканці знають, що не сьогодні-завтра всі будуть сплачувати за кредитом, якщо рішення про його притягнення прийнято.
— Тим не менше, як ми вже говорили, ОСББ за нормами НБУ відносяться до категорії ризикових позичальників? Як ви вважаете, чому, якщо в Польщі, за вашими словами, кредитування житлових товариств — безпечний ринок?
У Нацбанку трохи інша логіка. Щоб комусь надати кредит, банк аналізує фінансовий стан потенційного позичальника. Наприклад, компанія запросила кредит, її фінансові показники демонструють прибуток. Тоді можна говорити про неї, як про благонадійного позичальника. Якщо ж, навпаки, компанія зафіксувала збитки, то ситуація такого позичальника ускладнюється, і банк формує під виданий кредит резерв. За визначенням ОСББ — є неприбутковою організацією. Це означає, що по природі своєї об’єднання не може бути прибутковим, оскільки не є підприємством, нічого не виробляє. Таким чином, у ОСББ абсолютно інша фінансова звітність, ніж у комерційних організацій, яка не підходить під критерії Нацбанку.
— Як же тоді можливо кредитування українських об’єднань власників квартир?
Нещодавно Нацбанк затвердив постанову № 23, в якої зазначається, що, якщо компанія не може показувати фінансові результати, і, відповідно, неможливо оцінити баланс такої організації, то банк може її кредитувати при формуванні стовідсоткового резерву («У.К.» — мається на увазі резерв на відшкодування можливих банківських збитків за активними операціями). І тут виникає інша проблема. Зокрема, резерви можна зменшити, у випадку, якщо існує хороше забезпечення кредиту. До позик з оптимальним забезпеченням належать іпотечні. Але об’єднання мешканців ні технічно, ні юридично не може запропонувати іпотеку в забезпечення. Оскільки квартири в будинку належать конкретній людині, а хто дасть іпотечний кредит на під’їзд, сходові прольоти, підвали та інші приміщення багатоквартирного будинку? Виходить поки замкнуте коло: у ОСББ немає фінансової звітності, і немає гарного забезпечення по кредитах.
— Що ж для банку є таким забезпеченням?
Гарною заставою можуть бути, як у випадку з іпотекою, безпосередньо житло, або готівкові кошти.
— Тобто, аналогічно ситуації в Польщі, в Україні ремонтні фонди ОСББ можуть стати кредитною гарантією?
Ні, ремонтний фонд не є заставою! Ресурси ремонтного фонду дозволяють мешканцям щомісяця сплачувати банку кошти на погашення кредиту, але ці кошти не є забезпеченням позики. За визначенням кредити для ОСББ є беззаставними! І в Польщі у об’єднань банки не вимагають забезпечення. А формований мешканцями ремонтний фонд — це лише економічна гарантія повернення виданих банком коштів, але її не можна вважати такою в юридичному сенсі. Тому що, якщо одного разу ОСББ не виплатить кілька злотих з ремонтного фонду — банк не одержить нічого! І доведеться звертатися до колекторів.
— Якщо повернутися до згаданої вами постанови НБУ, формування 100-відсоткового резерву, напевно, не буде вигідно українським банкам…
Все ж ця постанова НБУ дає нам можливість говорити про кредитування ОСББ. Формула, за якою розраховуються резерви, прописана в документі таким чином, що дозволить нам спуститися зі 100 відсотків резервування навіть до 20. Але навіть 20 відсотків резерву — це багато. Чому? Заробіток банку — 2,5% маржі. Кредит на 20 років. Банк буде змушений відразу витратити на фотрмування резервів таку суму, яку зможе отримати у вигляді відсоткового прибутку лише через багато років. А жоден банк не дасть кредит, який не приносить прибутку, на такий термін.
— Що можна зробити, щоб, незважаючи на перераховані вище проблеми, все-таки розпочати кредитування ОСББ?
Для цього банку потрібно знайти когось, хто зможе покрити наші ризики, тобто поручитися за 20 відсотків створених резервів. Наприклад: IFC, або інший фінансовий інститут зі схожою місією, зокрема, це може бути USAID.
— Ви вже зверталися до них із такою пропозицією? Вели переговори?
Це складно назвати переговорами, швидше ми вели розмови на цю тему, поки не більше того.
— Розкажіть детальніше, які послуги для ОСББ банк надає зараз?
Якщо для НБУ ОСББ не є підприємством, то для кожного комерційного банку — це організація, яка має потребу в розрахунково-касовому обслуговуванні. У ОСББ є нормальні банківські потреби, як і у кожної фізичної або юридичної особи, але трохи з іншого специфікою. Тобто, клієнт купує пакет банківських послуг, за які нараховується плата. Ми, розуміючи потреби ОСББ, створили для них окремий пакет послуг, який називається «ОСББ плюс». Основною відмінністю його від аналогічних пакетів для інших клієнтів є те, що частина послуг, які надаються за плату всім клієнтам банку — безкоштовна для об’єднань.
— Яку кількість клієнтів ви обслуговуєте за цією програмою?
Зараз на такі пакети послуг перейшли близько 100 клієнтів, які знаходяться в західних регіонах країни, і деякі з них розташовані у центральній Україні.
— Ваш банк в основному представлений на Західній Україні. Ви плануєте просування в інші регіони?
Так. Ми організовували виїзні зустрічі в інші регіони, проводили семінари спільно з IFC, в ході яких знайомили ОСББ з нашими банківськими продуктами. Тобто, у нас була можливість як навчити працівників своєї мережі, так і роз’яснити багато моментів для ОСББ. Тому програма «ОСББ плюс» працює по всій Україні. Стратегія нашого банку передбачє максимальну концентрацію в західному регіоні, оскільки там наш материнський ринок, та Київ — оскільки це столиця. Далі ми будемо просуватися і на схід.
Розмовляли Олена Бульбас, Марія Цатурян
«Україна комунальна», січень 2013
